W związku z ogłoszeniem przez Ministra Zdrowia stanu zagrożenia epidemicznego oraz wydania w tym zakresie rozporządzenia normującego nowe zasady funkcjonowania w trudnej, nowej dla wielu przedsiębiorców rzeczywistości, powstało wiele zapytań i wątpliwości dotyczących przymusowego ograniczenia działalności sprzedażowej. Problem ten dotyczy w głównej mierze branży handlowej oraz najemców lokali użytkowych, tj. sklepów w galeriach handlowych, lokali gastronomicznych, salonów kosmetycznych i fryzjerskich, siłowni, biur podróży etc.

Skutkiem wejścia rozporządzenia w życie była konieczność zamknięcia przez przedsiębiorców z dnia na dzień swoich lokali celem zapobiegania rozprzestrzenianiu się koronawirusa COV-19. Tych, którzy mimo rekomendacji tych lokali jeszcze nie zamknęli, czeka to najprawdopodobniej w najbliższych dniach biorąc pod uwagę skalę problemu i wzrost zachorowań. Oczywiście, część z lokali pozostaje otwarta proponując świadczenie usług z zachowaniem wszelkich środków ostrożności, które w wielu przypadkach oznacza stosowanie przez pracowników środków dezynfekujących oraz możliwość dostawy na wynos (branża gastronomiczna). Biorąc pod uwagę przewidywania prognostyków oraz dynamicznie rozwijającą się sytuację należy uznać, iż jest to rozwiązanie tymczasowe. Wkrótce także i te lokale zostaną zamknięte. Obowiązek poddania się kwarantannie oraz w wielu przypadkach pracy zdalnej z domu wpływa na zmniejszenie popytu na wszelakie usługi. Należy też pamiętać o tym, iż w ostatnim czasie doszło do oblężenia supermarketów, w których to polscy obywatele nabyli zaopatrzenie na zapas, co także nie wpływa na chęć zaspakajania swoich potrzeb żywieniowych na mieście.

W związku z powyższym wielu przedsiębiorców, a zarazem najemców lokali użytkowych staje obecnie przez wyzwaniem, w jaki sposób ograniczyć swoje wydatki, w jaki sposób znaleźć środki na przetrwanie obecnego kryzysu i uratowanie swojej firmy. Zamknięcie lokali pociąga za sobą brak klientów oraz dramatyczny spadek przychodów, co skutkuje bezpośrednio brakiem możliwości realnego zaspokojenia wydatków związanych z ich prowadzeniem, w tym regulowaniem opłat za czynsz najmu lokalu.

Wielu z najemców zastanawia się, czy obecna sytuacja wywołana stanem zagrożenia epidemicznego pozwala na podjęcie określonych kroków pozwalających na obniżenie opłat czynszu najmu w związku z realnym przestojem w świadczeniu usług.

Odpowiedź na to pytanie znajdziemy w umowach najmu lokalu, które zostały podpisane z wynajmującym. Należy zweryfikować, czy postanowienia umowne normują tzw. siłę wyższą, która w określonych wypadkach może zwalniać strony z obowiązków umownych w razie wystąpienia niezależnych od nich okoliczności. Postanowienia te mogą stanowić podstawę do zwolnienia lub obniżenia czynszu w związku z wprowadzonymi przez rząd ograniczeniami.

Niewątpliwie wybuch epidemii koronavirusa COV-19 o skali uzasadniającej wprowadzenie stanu epidemicznego bez terminu należy uznać za zdarzenie o charakterze siły wyższej, co zostało normatywnie potwierdzone wydanym przez Ministra Zdrowia rozporządzeniem z dnia 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego. Zdarzenie w postaci wybuchu epidemii było niemożliwe do przewidzenia oraz niemożliwym było zapobiegnięcie jego skutkom, co odpowiada definicji siły wyższej przyjętej powszechnie, gdyż do tej pory nie doczekało się ono swojej definicji w polskim prawie, co swoją drogą po przetrwaniu obecnego kryzysu może wpłynąć na uregulowanie tej jakże obecnie istotnej kwestii w polskim prawie.

W sytuacji braku uregulowania siły wyższej w umowie należy podjąć z wynajmującym rozmowy powołując się na „nadzwyczajną zmianę stosunków”, uregulowaną w polskim prawie, czyli tzw. klauzulę rebus sic stantibus. Sytuacja, w której obecnie znalazła się większość z przedsiębiorców jest „nadzwyczajną zmianą stosunków”. Sytuacja ta wpływa na czasowe ograniczenie dla możliwości prowadzenia działalności i uzyskiwania z tego tytułu przychodów. Epidemia niewątpliwie kwalifikuje się jako taka nadzwyczajna zmiana. W takim wypadku z pomocą przychodzi Sąd, do którego można się zwrócić o zmianę umowy. Należy pamiętać jednak o tym, iż jest to nadzwyczajna ingerencja w treść umowy, procedowanie przez Sąd w tym przedmiocie może być długie (mając na uwadze to, iż Sądy nie funkcjonują obecnie w normalnym trybie).

Zatem warto zweryfikować wiążące umowy najmu celem podjęcia rozmów polubownych z wynajmującym oraz określenia możliwości wystąpienia ze stosownym żądaniem obniżenia lub zwolnienia z obowiązku zapłaty czynszu za okres niezawinionego przez najemcę przestoju związanego ze świadczeniem usług, który będzie trwać z pewnością przez najbliższe dwa tygodnie, lub dłużej. Mając na uwadze sytuację panującą obecnie we Włoszech, Hiszpanii oraz Francji z naciskiem na dłużej.

Należy przyjąć, iż wynajmujący będą skorzy do zawierania stosownych porozumień z najemcami, gdyż to także im będzie zależało na tym, aby najemcy przetrwali kryzys i kontynuowali umowy na warunkach pierwotnie w nich określonych po ustabilizowaniu się sytuacji w kraju. W przypadku braku konkretnych regulacji w umowie warto powołać się przy prowadzeniu negocjacji na możliwość skierowania sprawy na drogę sądową w związku z nadzwyczajną zmianą stosunków uzasadniającą żądania, która to może stanowić podstawę do dokonania zmiany umowy przez Sąd poprzez zmniejszenie wysokości świadczenia, a nawet rozwiązanie umowy.